Amortización anticipada de una hipoteca: cuándo conviene hacerlo

Te explicamos cómo realizar correctamente la amortización anticipada de tu hipoteca, qué es mejor —reducir el plazo del crédito o el monto del pago mensual—, cómo ahorrar en los pagos incluso sin grandes ahorros y en qué casos no resulta rentable pagar antes de tiempo.

Qué debes saber antes de amortizar anticipadamente

Muchos prestatarios planean amortizar su hipoteca antes de tiempo ya desde la firma del contrato. Sin embargo, esta opción no siempre está contemplada o puede incluir restricciones relacionadas con los plazos o los montos mínimos de los pagos anticipados.
Por eso, además de revisar los parámetros principales —tipo de interés, plazo y pago mensual—, debes comprobar las condiciones que el banco impone para la amortización anticipada.
Hoy en día, la mayoría de las entidades bancarias no ponen obstáculos y permiten saldar el préstamo incluso al día siguiente de su formalización. Aun así, vale la pena verificarlo en el contrato.

Pagos anuales y diferenciados: cuál es la diferencia

Cada pago mensual se compone de dos partes: el principal del préstamo y los intereses.
Según cómo se distribuyen, existen dos esquemas: pagos anuales (anualidades) y pagos diferenciados.
En la anualidad, el prestatario paga cuotas iguales cada mes, pero la proporción entre intereses y principal cambia: al principio, cerca del 80 % del pago corresponde a intereses, y solo el 20 % a la deuda principal. Al final del préstamo ocurre lo contrario.
En el pago diferenciado, la parte del principal se divide en cuotas fijas durante todo el plazo, mientras que los intereses disminuyen gradualmente, ya que se calculan sobre el saldo pendiente.
La mayoría de las hipotecas actuales utilizan el sistema de pagos anuales, por lo que los ejemplos siguientes se basan en este tipo de esquema.

Dos formas de amortizar anticipadamente una hipoteca

Puedes amortizar tu hipoteca de dos maneras:

1. Reduciendo el plazo del préstamo.

2. Reduciendo el pago mensual.
   La rentabilidad de cada opción no es la misma.
   Reducir el plazo permite ahorrar más en intereses y cerrar la deuda antes.
   Reducir la cuota mensual ayuda a aliviar la carga financiera, lo cual es útil si tus ingresos son inestables o tienes otros compromisos financieros.
   Aunque la primera opción suele parecer más beneficiosa, la estabilidad financiera es clave. En contextos económicos inciertos, puede ser más prudente bajar primero el pago mensual para tener un margen de seguridad, y luego, cuando tus finanzas se estabilicen, empezar a reducir el plazo.

Por qué conviene amortizar antes durante los primeros años del crédito

En los préstamos con pagos anuales, el hecho de que al inicio el 80 % del pago mensual sean intereses significa que cuanto antes empieces a amortizar, mayor será el ahorro total.
El beneficio es más notorio si realizas pagos anticipados durante los primeros 3 a 5 años de la hipoteca.
Sea cual sea la opción que elijas, lo ideal es realizar el pago anticipado justo después de tu cuota mensual habitual. Así, todo el importe adicional se destinará a reducir el principal.
Si lo haces antes o varios días después del pago mensual, parte del dinero se utilizará para cubrir los intereses acumulados desde el último pago.

En resumen

— Verifica si tu contrato hipotecario permite la amortización anticipada y bajo qué condiciones.
— Puedes pagar anticipadamente reduciendo el plazo del préstamo (ahorrarás más en intereses) o reduciendo el pago mensual (aliviarás tu carga financiera).
— En las hipotecas con pagos anuales, amortizar durante los primeros años del crédito es más rentable, ya que en esa etapa la mayor parte de los pagos se destina a los intereses.