Errores al tramitar una hipoteca: cómo evitar pagos excesivos y problemas con el banco

Explicamos en qué fijarse al tramitar una hipoteca para no pagar de más y evitar dificultades financieras, reclamaciones del banco y deudas. En este artículo analizamos qué no hacer aún en la etapa de solicitud del crédito y cómo protegerse para que el pago de la hipoteca no se convierta en un problema.

1. Aceptar la primera oferta del banco y no monitorear el mercado inmobiliario

Comprar una propiedad es una inversión financiera seria, y la hipoteca también implica una relación prolongada con el banco. Por eso es importante no tomar decisiones impulsivas o poco reflexivas.

En particular, no se debe caer en trucos de marketing. No se apresure a reaccionar si le dicen: «la oferta termina hoy», «aproveche hoy, mañana subimos precios/tasas», «este es el último departamento en el edificio», «usted es nuestro cliente con nómina, por eso le damos las mejores condiciones», y similares.

Persiguiendo la supuesta ventaja, después de firmar el contrato y comprar el departamento, puede descubrir que otros tres bancos habrían ofrecido tasas más bajas y un límite mayor, y que en la zona donde inicialmente buscaba departamentos, hace una semana se abrió la venta de un nuevo complejo.

Por lo tanto, al elegir dónde obtener la hipoteca y dónde invertir, estudie atentamente las condiciones que ofrecen los bancos y supervise las ofertas existentes en el mercado.

2. No tener en cuenta los gastos adicionales

El pago inicial no es el único gasto al tramitar una hipoteca. También se debe asegurar la propiedad hipotecada y renovar la póliza cada año hasta saldar la deuda.

El prestatario debe contratar un seguro contra daños o pérdida de la vivienda. El seguro de vida y salud es voluntario, pero rechazarlo puede aumentar la tasa de interés.

Además, pueden existir otros gastos por:

• Servicios de agente inmobiliario, corredor, notario o tasador

• Tasas estatales

• Comisiones al banco por reducción de tasa, etc.

3. No calcular el presupuesto con antelación y no considerar situaciones imprevistas

Un pago hipotecario que supere un tercio del presupuesto familiar se vuelve oneroso para el prestatario, aumentando significativamente el riesgo de incumplir obligaciones financieras.

Este hecho debe tenerse en cuenta aún en la etapa de preparación de la compra, planificando cuidadosamente el presupuesto, revisando la estructura de gastos y considerando situaciones imprevistas: enfermedad grave, pérdida de empleo, gastos importantes obligatorios como reparación de vehículo, etc.

Se recomienda crear un colchón financiero equivalente a 3–5 pagos mensuales antes de tomar el crédito.

4. No leer el contrato de crédito y no aclarar dudas

A menudo los clientes firman el contrato sin leerlo. Para quienes no están acostumbrados al estilo legal seco y a veces rebuscado, leer estos documentos puede ser difícil. Algunos se basan únicamente en las palabras del personal del banco, pensando: «de todos modos no entiendo nada».

Sin embargo, no hay nada extremadamente complicado en un contrato hipotecario, los términos están claramente establecidos. Además, cualquier duda puede aclararse con el gerente. Al asumir obligaciones millonarias, vale la pena invertir tiempo y entender todo.

Aspectos clave a revisar:

• Tasa de interés y posibles cambios

• Periodicidad y monto de los pagos mensuales

• Fecha de depósito de fondos en cuenta de depósito en garantía (escrow), si compra propiedad nueva

Controle especialmente la posibilidad y condiciones de amortización anticipada. Si el contrato no lo permite, o solo es posible años después, o existen otras restricciones, piense bien antes de firmar.

Si no puede continuar pagando la hipoteca, debe actuar para resolver la situación, no posponerla, lo que dificultará alcanzar un compromiso.

Opciones disponibles:

• Reestructuración de la hipoteca: modificar las condiciones del contrato para suavizar las obligaciones del cliente

• Vacaciones hipotecarias: período en el que no es obligatorio realizar pagos mensuales

• Refinanciar el crédito: cerrar la hipoteca mediante un nuevo préstamo sobre el mismo inmueble para reducir la tasa y disminuir el pago mensual

Tenga en cuenta que estas medidas serán más fáciles de aplicar si no tiene grandes retrasos en los pagos del crédito.